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年净利润7000余万元 超迷你型房企万城控股何以IPO?

2018-12-15 23:21
来源: 观点地产网
编辑:东方财富网

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  近日,年净利润只有7000多万的万城控股在港IPO宣布通过聆讯,正式进入招股阶段。

  这家超迷你型房企按每股港币1.07元至1.33元发售1.875亿股,集资最多2.49亿港元。万城控股股份预期12月20日正式挂牌港交所,根据近期挂牌的房企表现来看,破发的几率非常高,这意味着,万城控股一上市或就将在仙股的边缘徘徊。

  或许可以将其和同为蚊型房企的恒达集团作为对标标的。巧合的是,两家房企的独家保荐人均为光大证券。

  11月12日已成功登陆香港资本上市的恒达集团,招股价介乎每股1.02港元至每股1.40港元之间,最终定价1.24港元。

  据早前恒达集团香港公开发售初步提呈的发售股份获超额认购,约为于初步可供认购香港公开发售股份总数的1.86倍,国际发售部份也录得轻度超额认购。

  不过恒达集团首日挂牌开报0.99港元,较上市价1.24港元,低20.2%;半日收报1港元,较上市价低19.4%或0.24港元。成交6,067万股,涉资6,291万港元。截至12月11日收市,股价仅0.840港元。

  据观点地产新媒体,2018年共有11家房企赴港IPO,且集中在下半年。截至目前,已成功上市五家,万城控股将成为年内第六家上市的房企。

  迷你房企何以IPO

  有市场人士疑惑,这么小的房企为何可以在港交所IPO?

  据观点地产新媒体翻查万城控股招股书发现,2015-2017年,三年盈利分别为-660万元、13100万元、7678万元,总和20118万元,超过5000万港元。

  以上限价1.33元计算,市值约9.97亿元(以2017年盈利约3,859万元人民币计算,市盈率约22倍)。

  三年盈利总和超过5000万港元,加上市值近10亿元超过港交所要求的5亿港元,综上,万城控股完全符合港交所对主板上市企业的财务要求。

  而除了万城控股,对于这波微型房企大发、恒达、万创国际等内房企为何集中在今年上市?

  一方面,得益于港交所放开IPO的重要窗口期,据港交所公布数据显示,前11月首次公开招股(IPO)集资金额2615亿港元,同比增长124%;共有196家新上市公司,创历史新高,同比上升30%。

  12月11日,毕马威最新发布报告预测,香港IPO将于2018年重登全球榜首位置,全年集资额能达到约3000亿港元,IPO数目208宗。2019年香港IPO市场全年集资额能达到约2000亿港元,IPO数目约200宗。

  另一方面,相关分析师认为,内房企上市最直接的目的或是国内融资市场比较紧张情况下,可以利用香港资本市场去融资。

  至于为何在该段时期港交所也集中核准这些企业上市的问题,该分析师透露,在香港资本市场来说只要合法合规,对规模大多没有要求。

  但值得一提的是,上市之后外界认知企业或主要通过股价表现,但于早前挂牌上市企业的股价表现却并不乐观。

  “对于企业来说,重要的不是投资股价表现,而是在市场已出现房企资金断裂现象背景下,如何为自己开辟一条新的融资渠道”。

  但该分析师也指出,之所以目前新上市的内房股表现不佳,或也跟目前投资者对内地房地产市场信心不足有关,在此种背景下,企业能否如愿融资很难说。

  万城控股在招股书中也明确表示,“银行贷款一直以来是重要资金来源之一,但是政府采取行动限制房地产行业可用的债务或其他资本,或经常往来的银行决定转移借贷重心,不再集中于房地产行业,则可得的融资及融资成本会受到不利影响。”

  换言之,一旦无法取得额外债务资本,在没有新的股权资本来源情况下,万城控股物业发展无法扩张。

  此外,对于内房股挂牌股价表现不佳的情况,另有知情人士表示,企业在上市前或也明白香港现在几十家房地产上市公司,要引起投资者的关注也很困难,但是其最大目的是来香港融资,只要达到这个目的,其他的对他们来说都没有太大影响。

  该知情人士还补充指出,“所以市场投资者对其股价表现不能太高,股价水平只要能维持上市前后30%左右的波动就已经很好”。

  万城控股规模与负债

  规模小,一直是万城控股被资本市场所认知的一面。

  起家惠州,专注于住宅物业连同商铺、俱乐部会、幼稚园等配套设施开发的万城控股,年销售额不超10亿元。

  万城控股目前一共拥有17个发展项目,土地使用面积约89.68万平方米,土地储备建筑面积约210.33万平方米,其中包括4个竣工项目,8个在建项目以及5个未动工项目。

  万城控股招股书显示,万城控股2015年的物业销售收入为5314万元、2016年为8.91亿元、2017年为9.69亿元,今年上半年为2.6亿元。

  2015年至2017年,万城控股分别实现收入5848万元、8.94亿元、9.73亿元;此外,2015年公司亏损660万,2016年及2017年公司实现盈利,分别为1.31亿及7678万。2018年上半年,万城控股实现收入2.63亿元,同比增长406%,盈利为3962万。

  2018年10月至2019年12月底,万城控股可售面积约37.8万平方米,包括已竣工的10.8万平方米和将竣工的27万平方米。合计货值约15.32亿元,包括包括已竣工的5.57亿元和将竣工的9.75亿元。

  值得一提的是,2018年上半年毛利率同比增长37.24%,高达46.8%,明显高于行业平均水平。而2015年至2017年间,万城控股的毛利率分别约为26.7%、25.3%、21.1%。

  负债是万城控股躲不开的话题,2015年万城控股的资本负债比率为112.6%,资产负债率为97%。2016年万城控股因偿还了所有的银行贷款,未出现资本负债比率,但资产负债率仍为93%。2017年,其资本负债比率为111.7%,资产负债率为85%。到了2018年上半年,由于项目的增加,万城控股资本负债比率出现飙升,达91%。

  由于规模算是超小型内房股,所以收入较波动,要看内房销售项目收帐的速度及时间,这方面万城控股并不占优。

  房地产市场波动,以及政府对房地产行业的调控政策可能导致未来增速放慢,尤其是公司主力广东惠州、天津及河南驻马店,地域过度集中风险极高。

  目前资本市场气氛负面,加上内房资金链紧张下,万城控股下限定价机会较大。然而,就算是下限定价,估值亦相当于1.5倍市净率。

  另外,信诚证券报告指,以上限价1.33元计算,市值约9.97亿元,以17年盈利约3859万元人民币计算,市盈率约22倍,由于在港上市有很多内房股可供择,估值也相对便宜,万城控股的吸引力面临竞争。

(文章来源:观点地产网)

(责任编辑:DF372)

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